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Foncier

Droit de l’expropriation et date de référence applicable dans le cadre d’une ZAC : La lutte contre la spéculation foncière est un objectif d’intérêt général

Fin 2020, le Président LABETOULLE a rédigé un article paru à la Revue Française de Droit Administratif (RFDA 2020 p. 291 et suivantes) laissant entendre que l’article L322-2 du Code de l’expropriation tel que modifié par la loi ALUR et fixant une date de référence spécifique lorsque les collectivités locales et/ou les sociétés publiques locales réalisent des Zones d’Aménagement Concerté dans le cadre de projets d’aménagement reconnus d’utilité publique serait inconstitutionnel en ce qu’il empêcherait les propriétaires expropriés d’être indemnisés de la plus-value réalisée rapidement par l’expropriant qui va revendre beaucoup plus cher ce qu’il a acquis par voie d’expropriation (« expropriation pour revente »).

Le Conseil constitutionnel, saisi par la Cour de Cassation de deux questions prioritaires de constitutionnalité posées par des expropriés considérant qu’ils devaient avoir droit à une part de cette plus-value, a tranché la question dans une décision n°2021-9015/9016 du 11 juin 2021.

Le Conseil constitutionnel a considéré que cette disposition législative ne violait pas l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen précisant que

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

Il a considéré que la disposition législative contestée fixant une date de référence spécifique pour les ZAC a pour objectif de protéger l’expropriant contre la hausse de la valeur vénale des biens à exproprier résultant des perspectives ouvertes par l’annonce de l’opération d’utilité publique.

Le Conseil constitutionnel a rappelé l’utilité, en droit de l’expropriation, des dates de référence qui ont pour objectif d’éviter que la réalisation d’opérations d’utilité publique soit compromise par une hausse de valeur vénale des biens à exproprier, et ce au détriment du bon usage des deniers publics.

Il a notamment précisé qu’en fixant une date de référence spécifique applicable aux ZAC le législateur « a légitimement poursuivi un objectif d’intérêt général ».

Cette décision, qui fait prévaloir l’intérêt général sur les intérêts particuliers des propriétaires fonciers, ne satisfera bien évidemment pas ces derniers, mais peut également être considérée comme un frein à la spéculation immobilière.


Pierre Brossard